ВС РФ запретил чиновникам навязывать предпринимателям невыгодный выкуп арендованных помещений

Предприниматель может в любой момент отказаться от преимущественного выкупа арендованного у города помещения, и штрафовать его за это нельзя. Такие выводы содержатся в опубликованном определении Верховного суда (ВС) РФ по делу предпринимателя, которого петербургские власти пытались оштрафовать на 1 млн рублей.

Фото: Shutterstock

Конфликт между индивидуальным предпринимателем из Санкт-Петербурга Валентиной Тимошук и местными властями начался в 2015 году. Тогда представители малого и среднего бизнеса получили преимущественное право на выкуп арендованной у муниципалитетов недвижимости, если на 1 июля 2015 года занимали ее не менее двух лет и платили вовремя. Этой возможностью и решила воспользоваться Тимошук.

Она с 2007 года арендовала помещение в центре города по адресу улица Чайковского, дом 16, литера "А", 5, следует из материалов дела. По данным Росреестра, кадастровая стоимость помещения по этому адресу площадью 48,1 кв. м составляет 5,82 млн рублей (утверждена 27 августа 2015 года).

Однако договориться о цене сторонам не удалось. Чиновники попросили за помещение 10,5 млн рублей, сославшись на итоги оценки, которую выполнило госпредприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", учрежденное Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга. Тимошук готова была заплатить вдвое меньше - по независимой оценке стоимость составляла 4,1 млн рублей.

Тогда Тимошук обратилась в суд с просьбой обязать комитет продать ей помещение по рыночной цене. Три судебных инстанции сочли оспаривание цены невозможным, так как отчет оценщика, по их мнению, соответствовал всем установленным требованиям. Между тем обязать госорганы и местное самоуправление продать имущество по другой цене можно только в том случае, если отчет оценщика был признан недостоверным (это позиция президиума Высшего арбитражного суда РФ от 2011 года).

При этом суды обязали комитет продать Тимошук арендованное помещение, но за те же 10,5 млн рублей. Предприниматель от сделки на таких условиях отказалась - и получила иск от чиновников о взыскании с нее 1,05 млн рублей штрафа за отказ от сделки, предусмотренного в договоре купле-продажи.

Комитет настаивал, что с момента вступления в силу решения суда договор считается заключенным, а оплату Тимошук не внесла. Суды трех инстанций согласились с этими доводами и взыскали с предпринимателя штраф.

В своей жалобе в ВС РФ Тимошук настаивала, что штрафовать ее было не за что, так как договор она не подписывала и неоднократно сообщала комитету о своем несогласии на сделку на предложенных условиях. Она подчеркивала, что суд обязал комитет, а не ее, заключить договор купли-продажи.

С этими аргументами полностью согласилась судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ. Она обратила внимание, что суды обязали именно комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи помещения по цене в 10,5 млн рублей. Но в решении они не зафиксировали условия договора - в нем ничего не говорилось ни о штрафе, ни об обязанности Тимошук совершить сделку, следовательно, для нее заключение договора было необязательным.

Закон наделяет малый и средний бизнес правом преимущественного выкупа арендованного имущества, а не обязанностью, отметила коллегия. Предприниматель может отказаться от заключения договора на любом из этапов - в этом случае он лишь утрачивает преимущественное право выкупа. А для комитета, как уполномоченного органа, заключение таких договоров с бизнесом, напротив, является обязательным в силу закона.

Иное толкование гражданского законодательства, по мнению коллегии, приводит к навязыванию предпринимателю договора, который он заключать не обязан.

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований комитета.